Bài viết · Dành cho chủ nhà

Airbnb đổi luật 2026: nội quy bị giới hạn, phí chủ nhà 15,5%

Ba chuyện làm nhiều chủ nhà lo trong năm nay: nội quy bị giới hạn, phí tăng, và đánh giá bị dùng để ép. Đây là những gì đã đổi, và cách để chủ nhà với khách tự thỏa thuận với nhau.

Airbnb giới hạn nội quy chủ nhà từ 20/11/2026

Với các đơn đặt từ ngày 20/11/2026, Airbnb không cho chủ nhà yêu cầu khách làm những việc "tốn nhiều công sức". Chủ nhà không còn được yêu cầu khách:

Lột ga giường hoặc bỏ đồ vào máy giặt
Rửa bát và cất bát đĩa
Mang rác ra khỏi chỗ ở
Tự đặt khoản phạt riêng cho khách
Thêm nội quy sau khi khách đã đặt, qua tin nhắn hay biển dán trong phòng

Chủ nhà chọn từ 7 nội quy có sẵn (số khách tối đa, giờ yên lặng, sự kiện, thú cưng, hút thuốc, chụp ảnh thương mại, khóa cửa khi trả phòng) và vài yêu cầu hợp lý khác. Vẫn được nhờ khách để bát đã dùng vào bồn rửa. Hợp đồng riêng với khách chỉ được dùng trong vài trường hợp, như khi luật hay ban quản lý tòa nhà bắt buộc.

Với khách, đây là tin tốt. Với homestay nhỏ, chủ nhà tự dọn phòng và không có nhân viên, việc khách phụ một tay trước đây giờ thành chi phí dọn dẹp chủ nhà tự gánh.

Phí chủ nhà Airbnb lên 15,5%

Trước đây phí chia hai: chủ nhà trả khoảng 3%, khách trả thêm khoảng 14% trên hóa đơn. Airbnb đã chuyển dần sang cách chỉ thu của chủ nhà, và từ 15/9/2026 áp dụng cho phần lớn chủ nhà ngoài châu Âu. Mức phổ biến là 15,5%, trừ thẳng khi Airbnb chuyển tiền.

Đơn 1.000.000đ, cách cũ

Chủ nhà mất khoảng 30.000đ. Khách trả thêm phí dịch vụ trên hóa đơn.

Đơn 1.000.000đ, cách mới

Chủ nhà mất 155.000đ. Khách không trả phí riêng.

Tổng tiền Airbnb thu không giảm, chỉ đổi người trả. Muốn giữ thu nhập như cũ, chủ nhà phải tăng giá niêm yết, và khách nhìn thấy giá phòng cao hơn ngay từ đầu.

Về thuế: từ 1/1/2026 Airbnb khấu trừ thuế của chủ nhà Việt Nam trước khi chuyển tiền, theo Nghị định 117/2025/NĐ-CP. Thuế cho thuê lưu trú ngắn ngày là 5% GTGT và 2% thu nhập cá nhân. Đây là luật, khách đặt qua kênh nào chủ nhà cũng phải nộp. Ngưỡng chịu thuế năm 2026 đã tăng lên 500 triệu đồng doanh thu một năm.

Khi đánh giá bị dùng để ép chủ nhà

Một đánh giá một sao có thể kéo lượt đặt xuống cả tháng. Nhiều chủ nhà lo nhất chuyện này: khách viết điều không đúng, hoặc nhắn thẳng "hoàn tiền hay cho ở miễn phí, không thì tôi đánh giá xấu".

Chính sách của Airbnb cấm dùng đe dọa để đòi tiền hay ép đánh giá. Nhưng chủ nhà phải tự chứng minh, và trên diễn đàn chủ nhà Airbnb, không ít người kể đã báo kèm tin nhắn mà đánh giá vẫn ở đó. Nếu gặp:

Đừng đồng ý cho ở miễn phí hay hoàn tiền vì bị dọa
Giữ mọi trao đổi bằng tin nhắn trong ứng dụng, chụp lại lời dọa
Báo Airbnb ngay, trước khi khách kịp viết đánh giá
Đừng tự đề nghị giảm giá để khách sửa đánh giá, việc đó cũng vi phạm

Cách khác: chủ nhà và khách tự thỏa thuận

Phần lớn rắc rối ở trên là vì chủ nhà và khách không được nói chuyện thẳng với nhau, mà phải theo luật của sàn. Trên Alo Chủ thì khác:

Nội quy do chủ nhà đặt, khách đồng ý trước khi cọc

Khách gửi yêu cầu, chủ nhà nhắn thẳng với khách: nội quy, giờ nhận trả phòng, tiền cọc. Hai bên chốt xong, chủ nhà mới xác nhận và khách mới chuyển cọc. Alo Chủ không đặt nội quy thay chủ nhà.

Đánh giá chỉ từ khách đã ở thật

Khách chỉ viết được đánh giá khi quét mã QR chủ nhà đưa tại chỗ ở, hoặc từ một đơn chủ nhà đã xác nhận, kèm số điện thoại đã xác thực. Nhận xét và ảnh được người kiểm duyệt đọc trước khi hiện công khai.

Không mất 15–20% hoa hồng cho sàn

Alo Chủ chỉ thu một khoản nhỏ trên đơn khách đặt qua Alo Chủ, thấp hơn nhiều so với hoa hồng của sàn. Khách quen tự liên hệ chủ nhà thì Alo Chủ không thu gì.

Tiền cọc vào thẳng tài khoản chủ nhà

Alo Chủ không giữ tiền. Khách chuyển cọc vào tài khoản Alo Chủ đã kiểm tra là của chủ nhà.

Không cần bỏ Airbnb. Giữ Airbnb để khách mới tìm thấy bạn, rồi mời khách đã ở quay lại đặt thẳng lần sau. Xem Alo Chủ thu phí thế nào.

Câu hỏi thường gặp

Luật nội quy mới của Airbnb áp dụng từ khi nào?

Áp dụng cho các đơn đặt từ ngày 20/11/2026. Từ đó chủ nhà không được bắt khách lột ga giường, rửa bát, mang rác đi đổ, và mọi nội quy phải ghi trong mục Nội quy nhà trước khi khách đặt.

Phí Airbnb thu của chủ nhà bây giờ là bao nhiêu?

Phần lớn chủ nhà trả 15,5% tiền phòng, trừ thẳng khi Airbnb chuyển tiền. Khách không còn trả phí dịch vụ riêng. Trước đây chủ nhà trả khoảng 3%, phần còn lại khách trả.

Khách dọa đánh giá xấu để đòi ở miễn phí thì làm gì?

Đừng đồng ý. Giữ mọi trao đổi bằng tin nhắn, chụp lại lời dọa, rồi báo Airbnb: chính sách của Airbnb cấm dùng đánh giá để đòi tiền hay quyền lợi. Cũng đừng tự đề nghị giảm giá hay cho ở miễn phí để khách sửa đánh giá, vì việc đó cũng vi phạm.

Có nên bỏ Airbnb không?

Không cần. Airbnb vẫn giúp khách mới tìm thấy bạn. Cách nhiều chủ nhà làm là giữ Airbnb cho khách mới, rồi mời khách đã ở quay lại đặt thẳng lần sau. Lịch trên Alo Chủ đồng bộ với lịch các sàn nên không bị trùng phòng.

Khách đặt trực tiếp thì chủ nhà có phải nộp thuế không?

Có. Thuế theo luật, không phụ thuộc khách đặt qua kênh nào. Từ năm 2026, hộ kinh doanh có doanh thu trên 500 triệu đồng một năm phải nộp thuế GTGT và thuế thu nhập cá nhân.

Nhận khách trực tiếp, tự đặt nội quy của mình

Đăng ký chủ nhà

Nguồn

Thông tin cập nhật ngày 26/10/2026. Mức phí có thể khác theo từng chủ nhà và khu vực.

Đã là chủ nhà Alo Chủ? Xem cách lên đầu danh sách